Verborgen gebreken en woningkoop

In het kort. Bij de koop van een woning mag de koper verwachten dat zij de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Blijkt na de overdracht een ernstig gebrek, zoals een lekkend dak, funderingsproblemen of structureel vocht, dan kan de woning non-conform zijn en is de verkoper aansprakelijk voor herstel of prijsvermindering. Beslissend is wat de koper mocht verwachten: de verkoper moet gebreken melden die hij kende, de koper moet onderzoek doen bij duidelijke signalen. Meld een gebrek zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper; wie daarmee maanden wacht, kan zijn rechten verliezen.

Een gebrek ontdekt na de koop van uw woning?

Leg uw zaak kosteloos voor. U spreekt een advocaat, geen intakeformulier. Bel 035 – 203 11 62 of mail info@vittorialaw.nl. Bespreek uw zaak

Een gebrek aan een woning raakt zelden alleen de waarde van het huis. Het raakt het woongenot, soms de veiligheid, en vrijwel altijd de financiële positie van de koper, die kort na de overdracht wordt geconfronteerd met kosten waarop hij niet had gerekend. In deze zaken draait het zelden om de vraag of er een gebrek is. Beslissend is wat u mocht verwachten, wat de verkoper wist en hoe herstel en schade worden onderbouwd.

Wanneer is een gebrek juridisch een gebrek?

De term verborgen gebrek komt in de wet niet voor. Wat de wet wel kent, is de eis van artikel 7:17 BW dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt: de woning moet de eigenschappen bezitten die u op grond van de koop mocht verwachten, en in elk geval de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Een woning hoeft dus niet perfect te zijn. Maar een dak dat bij elke regenbui doorlaat, een fundering die zakt, structureel vocht, weggerot houtwerk of een installatie die niet deugt, raken precies aan wat een koper zonder nadere waarschuwing mag aannemen.

De modelkoopakte die bij vrijwel iedere woningverkoop wordt gebruikt, versterkt dat uitgangspunt. De verkoper staat er doorgaans voor in dat de woning bij de overdracht de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, ook als hij van het gebrek niet op de hoogte was. Die bepaling is voor de koper vaak waardevoller dan de wet zelf, omdat zij de discussie loskoppelt van de vraag wat de verkoper wist.

Wat mocht u van deze woning verwachten?

De maatstaf is niet abstract, maar wordt ingevuld door de woning die u hebt gekocht. Bouwjaar, vraagprijs, de staat van het overige onderhoud, de vragenlijst, de mededelingen van de verkoper en wat er tijdens de bezichtiging te zien was, bepalen samen hoeveel u mocht verwachten. Van een dak uit de jaren zeventig dat zichtbaar aan het einde van zijn levensduur is, mag u geen nieuwstaat verlangen; van een woning die als volledig gerenoveerd is aangeboden wel degelijk meer. Twee woningen van dezelfde leeftijd kunnen juridisch dan ook heel verschillend uitvallen. Artikel 7:17 lid 5 BW voegt daaraan een harde begrenzing toe: op een gebrek dat u ten tijde van de koop kende of redelijkerwijs had kunnen kennen, kunt u zich niet beroepen.

Een bouwkundige keuring werkt daarbij beide kanten op. Wat het rapport uitdrukkelijk als matig of gedateerd kwalificeert, kunt u achteraf moeilijk als verborgen presenteren. Maar een waarschuwing voor slijtage is nog geen waarschuwing voor een constructief gebrek of voor een lekkage die al jaren werd weggewerkt, en wat de keurder niet kon zien, blijft in beginsel voor risico van de verkoper.

Wat wist de verkoper, en wat had hij moeten melden?

Uw zaak wordt aanzienlijk sterker zodra blijkt dat de verkoper het probleem kende en er niet over heeft gesproken. Eerdere herstelpogingen, een overgeschilderde vochtkring, een emmer op zolder, offertes in de la of buren die zich de steigers nog herinneren: het zijn aanwijzingen dat het gebrek niet na de sleuteloverdracht is ontstaan. De mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel vóór uw eigen onderzoeksplicht, zodat een verkoper die welbewust heeft gezwegen zich er doorgaans niet op kan beroepen dat u beter had moeten kijken. Hoe de rechter beide plichten tegen elkaar afweegt, behandelen wij bij onderzoeksplicht of mededelingsplicht.

Een ouderdomsclausule is geen vrijbrief

Bij oudere woningen bevat de koopakte vaak een ouderdomsclausule of een andere beperking van de aansprakelijkheid, en verkopers en makelaars beroepen zich daar in geschillen graag op. Zo een clausule verlaagt wat u van de bouwkundige staat mocht verwachten, maar dekt in de regel niet af dat de woning ongeschikt is voor normale bewoning, en zij beschermt een verkoper die een hem bekend gebrek verzweeg doorgaans niet. Wat zij precies betekent, hangt af van de tekst, de omstandigheden van de koop en de aard van het gebrek. Het enkele bestaan van het beding maakt een zaak dus niet kansloos, hoe stellig de wederpartij dat ook brengt.

Waarom u niet mag wachten met klagen

Dit is het punt waarop goede zaken stuklopen. Artikel 7:23 BW bepaalt dat u zich er niet meer op kunt beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, wanneer u de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd na ontdekking op de hoogte hebt gesteld, of nadat u het redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Hoeveel tijd bekwaam is, hangt af van de omstandigheden, en die termijn verstrijkt ongemerkt: eerst wordt een vakman gebeld, dan een tweede offerte opgevraagd, en pas maanden later valt het woord aansprakelijkheid. Vanaf de kennisgeving loopt bovendien een verjaringstermijn van twee jaren.

De les is eenvoudig. Stel de verkoper schriftelijk en aantoonbaar op de hoogte zodra u vermoedt dat het gebrek al bij de koop bestond, ook wanneer de oorzaak nog niet vaststaat en het herstelbedrag nog niet bekend is. Die brief houdt uw rechten open terwijl het onderzoek loopt.

De oorzaak weegt zwaarder dan het symptoom

Een waterplek bewijst dat het dak lekt, niet dat het dak gebrekkig was op de dag van de overdracht. Juist dat laatste moet u aannemelijk maken, en daarvoor is technische onderbouwing nodig: een deskundige die vaststelt of het gaat om normale slijtage dan wel om ondeugdelijke detaillering, achterstallig herstel of doorgerot hout, en die kan inschatten hoe lang dat proces al gaande is. Zonder dat oordeel verzandt het geschil in de stelling van de verkoper dat de woning nu eenmaal oud was.

Leg daarom de schade vast voordat u herstelt: foto’s van binnen en buiten, opnames tijdens regen, de bouwkundige keuring, de koopakte en alle correspondentie. Geef de verkoper waar mogelijk gelegenheid het gebrek zelf te bezichtigen, zodat hij later niet kan aanvoeren dat hem het bewijs is ontnomen. Herstel dat onvermijdelijk is om erger te voorkomen, mag u uiteraard uitvoeren; documenteer dan wat er is aangetroffen, want daarna is de oorzaak niet meer te onderzoeken.

Wat u van de verkoper kunt vorderen

Staat vast dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde, dan ligt de vordering tot vergoeding van de herstelkosten het meest voor de hand, vermeerderd met de gevolgschade aan plafonds, vloeren, isolatie en inboedel. Die kosten zijn verhaalbaar voor zover zij aansluiten op een deugdelijke vaststelling van het gebrek en op een redelijke herstelmethode. Een onderbouwde offerte of een deskundigenrapport is daarom vrijwel altijd nodig, en juist het verschil tussen een noodreparatie, groot onderhoud en volledige vervanging is in de praktijk vaak het onderwerp van discussie. Is herstel niet of slechts gedeeltelijk mogelijk, dan wordt naar de waardevermindering gekeken: het verschil tussen de waarde van de woning zoals zij is en zoals zij had moeten zijn.

Prijsvermindering en ontbinding van de koop zijn zwaardere middelen. Prijsvermindering past waar het gebrek compensatie rechtvaardigt maar de woning verder bruikbaar blijft. Ontbinding vraagt een gebrek dat de koop in de kern aantast, bijvoorbeeld omdat normaal gebruik feitelijk is uitgesloten, en bij woningen ligt die lat hoog. Beide komen doorgaans pas in beeld wanneer vaststaat hoe ernstig het gebrek werkelijk is en hoe de herstelkosten zich verhouden tot de koopprijs.

Ligt het probleem bij de verbouwing?

Niet ieder woninggeschil draait om de verkoper. Soms ligt de kern in een verbouwing, renovatie of hersteltraject dat ondeugdelijk is uitgevoerd. Dan gaat het om wat aan de aannemer was opgedragen, of het werk goed is opgeleverd en of hij had moeten waarschuwen voor ontwerp- of materiaalkeuzes. Die vragen behandelen wij bij een geschil met de aannemer.

Andere gebreken, dezelfde vraag

De norm van artikel 7:17 BW geldt niet alleen bij woningen. Speelt hetzelfde bij een voertuig of een vaartuig, lees dan auto met een verborgen gebrek of een verborgen gebrek aan uw boot of schip.

Wat wij voor u doen

Wij beoordelen uw dossier vanaf het leerstuk dat uw zaak beslist, de vraag of de woning geschikt was voor normaal gebruik, en niet vanaf de hoogte van de offerte. Daarbij wordt voorzien in een technisch oordeel over de oorzaak van het gebrek en wordt meegedacht over de vraagstelling aan de deskundige, omdat daarmee de uitkomst van het geschil vaak al vastligt. Wij bewaken de klachttermijn, stellen de verkoper aansprakelijk en bekijken per zaak welke route het snelst tot betaling leidt. U spreekt daarbij de advocaat die uw dossier ook zelf voert.

Wat het u kost

Voor civiele zaken als deze geldt een uurtarief van € 250 exclusief btw, en voor omvangrijke dossiers kan vooraf een vaste prijs per fase worden afgesproken, zodat u weet waar u aan toe bent. Heeft u een rechtsbijstandverzekering, dan bestaat vrije advocaatkeuze zodra er geprocedeerd wordt. Een volledig overzicht staat op de pagina over de kosten.

Neem contact op

Ontdekt u na de aankoop een ernstig gebrek en wilt u weten of de verkoper daarvoor aansprakelijk is? Bel 035 – 203 11 62 of mail info@vittorialaw.nl. Het eerste gesprek is kosteloos; u weet daarna wat uw positie waard is en wat de eerstvolgende stap moet zijn.

Veelgestelde vragen

Hoe lang na de aankoop kan ik de verkoper nog aanspreken?

Er staat geen vaste termijn in de wet. Bepalend is dat u binnen bekwame tijd na ontdekking klaagt en daarna binnen twee jaren handelt. Ook jaren na de overdracht kan een vordering dus nog slagen, mits u vanaf de ontdekking voortvarend bent geweest.

Ik heb een bouwkundige keuring laten doen. Verlies ik daarmee mijn rechten?

Nee. Waarvoor het rapport uitdrukkelijk waarschuwde, kunt u moeilijk als verborgen presenteren, maar wat de keurder niet kon zien, blijft in beginsel voor risico van de verkoper.

In de koopakte staat een ouderdomsclausule. Sta ik dan met lege handen?

Niet noodzakelijk. De clausule verlaagt wat u van de bouwkundige staat mocht verwachten, maar dekt in de regel niet af dat de woning ongeschikt is voor normale bewoning, en beschermt een verkoper die een bekend gebrek verzweeg doorgaans niet.

Moet ik eerst laten herstellen of eerst de verkoper aanspreken?

Meld het gebrek eerst schriftelijk, ook als u het herstel niet kunt uitstellen. Voert u noodzakelijk herstel uit, leg dan vast wat er is aangetroffen.

Kan ik ook de makelaar of de bouwkundig keurder aanspreken?

Dat kan aan de orde zijn wanneer zij onjuiste informatie hebben verstrekt of een gebrek over het hoofd zagen dat zij hadden moeten opmerken. Die route staat los van de vordering op de verkoper; zie beroepsaansprakelijkheid.

Verwante onderwerpen

• Onderzoeksplicht of mededelingsplicht
• Geschil met de aannemer
• Verborgen gebrek aan een auto
• Beroepsaansprakelijkheid
• Verjaring van schadevergoeding