Wanneer beantwoordt een woning niet aan de overeenkomst?

Non-conformiteit bij woningkoop

Wie een woning koopt, mag verwachten dat die woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, tenzij uit de overeenkomst of uit de omstandigheden iets anders volgt. Dat is de kern van non-conformiteit bij woningkoop. De woning moet dus niet perfect zijn, maar wel voldoen aan wat de koper op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten.

Bij geschillen over daken, funderingen, vocht, schimmel, houtrot, installaties of constructies draait het vaak uiteindelijk om precies deze vraag: beantwoordt de woning aan de overeenkomst?

Normaal gebruik is vaak de kern

In de praktijk wordt bij woningkoop veel gewicht toegekend aan de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik. Dat betekent niet alleen dat er theoretisch in gewoond kan worden, maar ook dat geen sprake is van ernstige gebreken die dat gebruik wezenlijk aantasten. Een dak dat structureel lekt, een vloer die doorzakt of ernstige vochtproblemen kunnen dat normale gebruik direct raken.

Daarom sluit deze blog direct aan op lekkend of gebrekkig dak na aankoop woning: wanneer is sprake van non-conformiteit?

Oudere woningen zijn niet automatisch uitgesloten

Bij oudere woningen moet de koper rekening houden met leeftijd, slijtage en onderhoudstoestand. Maar dat betekent niet dat de verkoper zich altijd achter ouderdom kan verschuilen. Ook een oudere woning moet nog steeds aan de redelijke verwachtingen beantwoorden die uit de overeenkomst voortvloeien. De leeftijd van de woning is dus een factor, maar niet automatisch het einde van de discussie.

Wat mocht de koper verwachten?

Die verwachting wordt bepaald door een combinatie van factoren: de koopakte, eventuele clausules, zichtbare toestand, mededelingen van de verkoper, informatie uit de vragenlijst, een bouwkundige keuring en het karakter van de woning zelf. Daarom is woningkooprecht sterk casuïstisch. Twee daken van vergelijkbare leeftijd kunnen juridisch toch heel verschillend worden beoordeeld, afhankelijk van wat partijen over en weer wisten en mochten aannemen.

Waarom dit het fundament is van veel woninggeschillen

Vrijwel ieder geschil over een verborgen gebrek aan een woning begint bij de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordde. Pas daarna komen de vervolgvragen aan de orde: wie draagt het risico, welke bewijzen zijn nodig, welke rechten heeft de koper en welke schade kan worden gevorderd?

*Wie wil beoordelen of een woning juridisch non-conform is, moet dus niet alleen naar het gebrek kijken, maar ook naar de verwachtingen die uit de overeenkomst voortvloeien. Lees daarom ook: Lekkend of gebrekkig dak na aankoop woning: wanneer is sprake van non-conformiteit?, Lekkend dak na aankoop van een woning: is dat een verborgen gebrek?, Onderzoeksplicht of mededelingsplicht: wie draagt het risico bij een verborgen gebrek? en Wanneer kunt u ontbinding of prijsvermindering vorderen bij een verborgen gebrek aan een woning?

Neem contact op

Twijfelt u of een woning die u heeft gekocht juridisch wel aan de overeenkomst beantwoordt? Vittoria Law kan beoordelen of sprake is van non-conformiteit en welke route voor u het meest kansrijk is. Neem contact op!