De koper moet opletten, maar niet alles

Bij aankoop van een woning rust op de koper een zekere onderzoeksplicht. Dat betekent dat de koper niet volledig passief mag blijven als er duidelijke signalen zijn dat iets mis kan zijn. Zichtbare vochtplekken, scheurvorming, verzakkingen, een verouderd dak of eerdere reparaties kunnen aanleiding geven tot nader onderzoek.

Maar die onderzoeksplicht gaat niet onbeperkt ver. De koper hoeft niet zonder concrete aanwijzingen ieder verborgen gebrek zelf op te sporen of ieder technisch risico zelfstandig uit te sluiten.

De verkoper moet relevante informatie delen

Daar staat tegenover dat op de verkoper een mededelingsplicht rust ten aanzien van relevante, hem bekende informatie over de staat van de woning. Als de verkoper weet dat het dak structureel lekt, dat eerdere reparaties zijn mislukt of dat een bepaald gebrek steeds terugkeert, dan mag hij dat niet stilzwijgend achterhouden.

In de praktijk weegt die mededelingsplicht vaak zwaar. Zeker wanneer de verkoper informatie kende die de koper niet eenvoudig zelf kon achterhalen, kan het verzwijgen daarvan de positie van de koper aanzienlijk versterken.

Wat als beide partijen iets te verwijten valt?

Veel woninggeschillen zijn niet zwart-wit. De koper had misschien beter moeten kijken of een bouwkundige keuring moeten laten uitvoeren, terwijl de verkoper tegelijk relevante informatie niet volledig heeft gedeeld. Dan moet per geval worden beoordeeld welke omstandigheid zwaarder weegt en in hoeverre dat doorwerkt in de uiteindelijke aansprakelijkheid.

Waarom dit in de praktijk vaak de kern is

In verborgen-gebrekenzaken draait het zelden alleen om het gebrek zelf. Vaak is het echte geschilpunt: wie had wat moeten weten, wie had wat moeten melden en wie had wat nader moeten onderzoeken? Daarom is dit onderwerp zo belangrijk voor vrijwel iedere woningzaak.

Dakgebreken zijn een klassiek voorbeeld

Bij dakgebreken komt dit spanningsveld vaak scherp naar voren. Was een oude waterplek zichtbaar bij bezichtiging? Heeft de verkoper eerdere lekkages gemeld? Was het dak vanaf buiten duidelijk aan vervanging toe? Of was juist sprake van een probleem dat alleen van binnenuit of na hevige regenval zichtbaar werd? Juist daarom sluit deze blog direct aan op Lekkend dak na aankoop van een woning: is dat een verborgen gebrek?

*Bij verborgen gebreken aan een woning moet steeds worden gekeken naar de verhouding tussen onderzoeksplicht en mededelingsplicht. Dat geldt bij dakgebreken, vochtproblemen, houtrot en constructieve gebreken evenzeer. Lees daarom ook: Lekkend of gebrekkig dak na aankoop woning: wanneer is sprake van non-conformiteit?, Lekkend dak na aankoop van een woning: is dat een verborgen gebrek?, Wanneer beantwoordt een woning niet aan de overeenkomst? en Ouderdomsclausule en exoneratie bij woningkoop: bent u dan rechteloos?

Neem contact op

Heeft u een verborgen gebrek ontdekt en wilt u weten of de verkoper iets had moeten melden, of juist of u zelf meer onderzoek had moeten doen? Vittoria Law kan uw positie juridisch beoordelen en scherp afbakenen. Neem contact op!