Bij het kopen van een woning wordt een koopovereenkomst opgesteld. Daarbij zal tevens een verkoopbrochure aan de kopende partij worden overgedragen. Deze brochure en overeenkomst bevatten belangrijke afspraken tussen de partijen. Daarnaast kan de koper hier relevante informatie over de woning uit opmaken. Een verkoopbrochure kan echter afwijken van de verwachtingen van de koper. Daarmee handelt een verkopend makelaar echter niet altijd onrechtmatig. Maar wat is onrechtmatig handelen eigenlijk? En wanneer handelt een makelaar onrechtmatig? Wat mag en moet een makelaar allemaal doen? En wat mag van de kopende partij worden verwacht?

Wat is een onrechtmatige daad?

Als gevolg van het handelen van een ander is schade ontstaan. Voor deze schade wil je natuurlijk worden gecompenseerd. Bij het bestaan van een overeenkomst tussen partijen, zal vaak een beroep op de overeenkomst worden gedaan. In dat geval kan de contractspartij worden aangesproken op de tekortkoming in de nakoming. Maar wat als er geen overeenkomst is of als deze overeenkomst geen vergoeding voor de geleden schade biedt? Wie draagt dan de schade? Dien je dan zelf voor de kosten op te draaien? In het aansprakelijkheidsrecht geldt als uitgangspunt dat iedereen zijn eigen schade draagt. Dat lijkt echter niet altijd rechtvaardig. Daarom kennen we in Nederland het leerstuk van de onrechtmatige daad. Dit leerstuk vormt een uitzondering op het beginsel dat eenieder zijn eigen schade draagt.

In artikel 6:162 BW wordt een onrechtmatige daad als volgt omschreven: ‘’Hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden.’’ Uit dit wetsartikel vloeien een vijftal vereisten voort. Voor een succesvol beroep op dit wetsartikel moet aan alle vereisten worden voldaan.

1. Een onrechtmatige daad;

Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad, moet ook daadwerkelijk een onrechtmatige daad hebben plaatsgevonden. In drie gevallen kan gesproken worden van een onrechtmatige daad: als iemand een inbreuk maakt op een persoonlijkheidsrecht (bijvoorbeeld schade toebrengen aan iemands eigendom), als iemand iets doet of juist nalaat wat in strijd is met de wet (zoals vernieling) of indien iemand handelt in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (handelen in strijd met normen en waarden). Voor de laatste categorie biedt veelal een uitkomst als de gedraging niet onder de eerste twee categorieën valt.

2. Toerekenbaarheid;

Vervolgens dient de onrechtmatige daad toerekenbaar te zijn. Dat is het geval indien onrechtmatige daad te wijten is aan schuld van de veroorzaker of aan een andere oorzaak die volgens de wet of volgens de geldende opvattingen voor rekening van de veroorzaker van de onrechtmatige daad behoort te komen.

3. Schade

Bij een onrechtmatige daad moet ook schade zijn ontstaan. Zonder schade valt immers ook geen schade te verplaatsen. Iemand kan te maken krijgen met verschillende soorten schade. Veelal zal iemand vermogensschade hebben geleden (zoals schade aan een auto of een kapot dak). Tegenwoordig wordt echter ook steeds vaker een beroep gedaan op immateriële schade. Dit is schade die wordt veroorzaakt door verdriet, (geestelijk) gemis of leed.

4. Causaliteit

Als vierde is een verband vereist tussen de oorzaak (de onrechtmatige daad) en de schade. De schade moet dus door de onrechtmatige daad zijn ontstaan.

5. Relativiteit

Zodra sprake is van een toerekenbare onrechtmatige daad die ook daadwerkelijk schade heeft veroorzaakt en waarvan het causaal verband vaststaat, hoeft deze schade nog niet voor vergoeding in aanmerking te komen. Op grond van artikel 6:163 BW moet namelijk tevens worden voldaan aan het relativiteitsvereiste. Dit betekent dat de geschonden norm bestaat om diegene te beschermen. Als de norm geen bescherming beoogd te bieden aan het slachtoffer, dan strekt de norm dus niet tot bescherming van het slachtoffer.

Een onrechtmatige daad door een makelaar

Een makelaar kan ook onrechtmatig handelen in de uitoefening van zijn beroep. Dat blijkt wel uit de uitspraken die eind 2021 door de rechtbank Rotterdam en door de rechtbank Noord-Holland zijn gewezen. In beide zaken stond de vraag centraal of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld.

Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2021:13079)

In de zaak waarover de rechtbank Rotterdam zich moest buigen, stond de vraag centraal of een makelaar onrechtmatig handelde bij het doorgeven van een onjuiste woonoppervlakte. Om te kunnen beoordelen of het genoemde woonoppervlak afwijkt van het daadwerkelijke woonoppervlak, heeft de rechter een deskundige benoemd. Volgens de deskundige staat vast dat een verschil van bijna 10 m² bestaat tussen het door hem gemeten woonoppervlak en het woonoppervlak dat in de verkoopbrochure is opgenomen.

De rechter overweegt in dit verband dat aspirant-kopers er in beginsel op mogen vertrouwen dat de opgegeven gebruiksoppervlakte in overeenstemming met de meetinstructie is opgemeten en overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Tevens is bepaald dat kopers slechts rekening hoeven te houden met een minimale afwijking van de opgegeven woonoppervlakte. Vanwege de meer dan geringe afwijking van het woonoppervlak, komt in deze zaak vast te staan dat de verkopend makelaar onjuiste dan wel misleidende informatie heeft verstrekt. Daarmee komt tevens het onrechtmatige handelen van de makelaar vast te staan. Dat brengt voor de makelaar de verplichting mee om de schade van de aspirant-kopers te vergoeden.

In deze zaak is de omvang van de concrete schade echter niet vast komen te staan. Dat betekent dat de rechter de schade abstract moet vaststellen. Dat wordt gedaan door te kijken naar de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop.

Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2021:10375)

In de tweede zaak, gewezen door de rechtbank Noord-Holland, stond de vraag centraal of een makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door het geven van onjuiste, althans onvolledige informatie. In de verkoopbrochure stond namelijk dat de woning is voorzien van een ‘achterom’. In deze brochure was tevens een foto van de ‘achterom’ opgenomen. Tijdens de bezichtiging heeft de koper de makelaar bovendien gewezen op het belang van een ‘achterom’. Zodra de koop rond was, werd de koper pas duidelijk dat de ‘achterom’ niet op een openbare weg, maar op een steeg uitkomt waar de koper feitelijk gezien geen toegang tot heeft.

De rechter overweegt in deze zaak dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning. Of de verkochte woning aan de koopovereenkomst beantwoordt, moet worden bezien of de ‘achterom’ van de woning die eigenschappen bezit die de koper van de woning mocht verwachten. Hoewel de verkoopbrochure vermeldt dat de woning is voorzien van een ‘achterom’ en een foto bevat van de achterpoort, staat in deze brochure (en in de koopovereenkomst) niet vermeldt dat de achterpoort uitkomt op een openbare weg. Daarnaast heeft de verkopend makelaar geen andere mededeling gedaan dan dat de woning bereikbaar is via de steeg en de achterpoort. Koper mocht dan ook verwachten dat de woning bereikbaar was via de steeg en de achterpoort, maar niet dat deze achterpoort ook direct toegang gaf tot de openbare weg. Dat is volgens de rechter dan ook geen eigenschap die nodig is voor het gebruik als woning met ‘achterom’. Nu de koper verder geen onderzoek heeft gedaan naar de woning, moet de afwezigheid van de toegang naar de openbare weg voor rekening en risico van de koper komen.

Uit bovenstaande volgt dan ook dat de verkopend makelaar niet zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Daarmee komt ook vast te staan dat de makelaar niet onrechtmatig heeft gehandeld. Hoewel een verkopend makelaar de nodige zorgvuldigheid jegens een koper in acht moet nemen, is een makelaar geen adviseur of belangenbehartiger van een koper. De makelaar kan dan ook geen verwijt worden gemaakt.

Met deze twee uitspraken wordt duidelijk dat het kopen van een woning zowel verplichtingen meebrengt voor makelaars als voor (aspirant-)koper(s). Van beide partijen mag dan ook worden verlangt dat zij nauwkeurig te werken gaan bij het sluiten van een koopovereenkomst. 

Benieuwd naar de uitspraken? Klik dan hier en hier.