Wanneer is een opstal gebrekkig, en wie draait op voor de schade?

Wat een opstal is, en wat niet

Artikel 6:174 BW gaat over gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Dat is breder dan een huis of bedrijfspand. Ook muren, schuttingen, bruggen, damwanden, dijken, verharde wegen en fietspaden, leidingen, riolen en ondergrondse werken vallen eronder, en daarnaast bestanddelen van een gebouw zoals liften, dakpannen, trappen of balustrades, die zelfstandig als gebrekkig kunnen worden aangemerkt.

Beslissend is het duurzame verband met de grond. Een tent die dagelijks wordt verplaatst, een tijdelijke hulpconstructie op een bouwplaats of een directiekeet is daarom niet zonder meer een opstal. Ook een boom, een rots of een natuurlijke helling valt buiten het artikel, omdat het moet gaan om iets dat door mensenhanden is gebouwd. Wie schade lijdt door een omgevallen boom, moet dus een andere grondslag zoeken, doorgaans artikel 6:162 BW, en dan ligt de bewijslast anders. Voor roerende zaken geldt een eigen regeling; lees daarover wanneer een zaak gebrekkig is, en hoe de drie regelingen zich tot elkaar verhouden staat op de eisen die men aan een zaak, opstal of dier mag stellen.

Voor een aantal bijzondere werken wijst de wet zelf een andere aansprakelijke aan. Bij openbare wegen en waterstaatswerken is dat het overheidslichaam dat de weg of het werk in goede staat moet houden, waarbij ook het weglichaam en de weguitrusting meetellen; daarover gaat onze pagina is de wegbeheerder aansprakelijk. Bij kabels en leidingen is het de kabel- en leidingbeheerder, behalve wanneer de leiding zich in een gebouw bevindt en strekt tot toevoer of afvoer ten behoeve van dat gebouw. En bij ondergrondse werken — tunnels, parkeergarages, metrostations — rust de aansprakelijkheid op degene die het werk bedrijfsmatig gebruikt op het moment waarop de schade bekend wordt; wisselt de gebruiker daarna, dan blijft zij bij die eerste rusten.

Wanneer een opstal gebrekkig is

Dit is in vrijwel elke zaak het werkelijke geschilpunt. De maatstaf is uitgewerkt in het Wilnis-arrest over de verschoven veenkade (HR 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN6236). Het komt aan op de naar objectieve maatstaven te beantwoorden vraag of de opstal, gelet op het te verwachten gebruik of de bestemming daarvan, met het oog op voorkoming van gevaar voor personen en zaken deugdelijk is, waarbij ook van belang is hoe groot de kans op verwezenlijking van het gevaar is en welke onderhouds- en veiligheidsmaatregelen mogelijk en redelijkerwijs te vergen zijn.

Daarmee zijn de Kelderluik-factoren onderdeel geworden van de gebrekkigheidsvraag: de waarschijnlijkheid van onoplettendheid, de kans op een ongeval, de ernst van de mogelijke gevolgen en de bezwaarlijkheid van maatregelen. Rust de aansprakelijkheid op een overheidslichaam, dan kunnen daarbij ook de beleidsvrijheid en de beschikbare financiële middelen meewegen.

Twee vuistregels verdienen aparte vermelding. Ten eerste is artikel 6:174 BW geen garantienorm: niet elke schade die door een opstal wordt veroorzaakt komt voor rekening van de bezitter. Alleen het risico van het bestaan van het gebrek en van de onbekendheid daarmee wordt op hem gelegd. Ten tweede sluit het voldoen aan geldende veiligheidsvoorschriften een gebrek niet uit, en omgekeerd maakt afwijking van een niet-dwingende norm de opstal niet zonder meer gebrekkig.

Wat men aan een opstal mag verlangen, verschilt bovendien sterk per geval. Aan een voor publiek toegankelijk gebouw mogen hogere eisen worden gesteld dan aan een woonhuis, aan een pas opgeleverde fabriek meer dan aan een naoorlogse, en aan een als zodanig herkenbaar slooppand vrijwel geen. In de lijn die na Wilnis is ingezet tonen rechters zich bij het onderhoud van publieke werken bepaald terughoudend.

Schade alleen bewijst geen gebrek

Wie een ander aanspreekt, moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake was van een opstal, dat die niet voldeed aan de te stellen veiligheidseisen, dat daardoor gevaar ontstond en dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt.

Bij sommige gebeurtenissen helpt de feitelijke gang van zaken de benadeelde wel op weg: dat een balkon afbreekt of een muur omvalt zonder aanwijsbare externe oorzaak, kan een vermoeden opleveren dat de constructie niet in orde was. De aangesproken partij mag dat vermoeden dan ontzenuwen. Hoe die bewijspositie precies ligt, verschilt per soort opstal en per schadeoorzaak, en is in de praktijk vaak het punt waarop een claim wordt gewonnen of verloren.

Losse voorwerpen en tijdelijke situaties

Niet elk gevaar in een gebouw maakt het gebouw gebrekkig. Een natte vloer, een rondslingerend voorwerp of een tijdelijk geparkeerde pallet behoort niet tot de toestand van de opstal zelf. Voor zulke situaties is de bezitter niet op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk, al kan hij dat wel zijn op grond van artikel 6:162 BW als hij onvoldoende heeft gedaan om het gevaar weg te nemen.

Dat wordt anders wanneer de plaatsing of inrichting zo met het gebruik van de opstal samenhangt dat de opstal daardoor als geheel niet meer aan de veiligheidseisen voldoet. Een vast opgestelde stellingkast die de vluchtroute blokkeert, is iets anders dan een doos die er een uur staat. De grens is feitelijk en wordt per geval getrokken.

De tenzij-regel

De bezitter is niet aansprakelijk als hij, gesteld dat hij het gevaar op het moment van ontstaan had gekend, ook op grond van artikel 6:162 BW niet aansprakelijk zou zijn geweest. Het gaat dus om een gefingeerde wetenschap: de wet abstraheert van de onbekendheid met het gebrek, maar niet van de overige omstandigheden.

Praktisch betekent dit vooral iets in twee situaties. De eerste is het gebrek dat zo kort voor het ongeval is ontstaan dat zelfs bij onmiddellijke bekendheid geen enkele maatregel meer mogelijk was. De tweede is het gebrek dat uitsluitend door toedoen van de benadeelde zelf is ontstaan. Ook maakt het verschil of het slachtoffer een gewone bezoeker was of iemand die zich zonder recht of titel op het terrein bevond. Sinds Wilnis is het zelfstandige belang van de regel bovendien afgenomen, omdat bij de beoordeling van de gebrekkigheid al wordt getoetst wat bij veronderstelde bekendheid met het gevaar aan onderhoud en maatregelen mocht worden verwacht.

Wie kan worden aangesproken

De hoofdregel is dat de bezitter van de opstal aansprakelijk is. Dat is meestal de eigenaar; wie in de openbare registers als eigenaar van de opstal of van de grond staat ingeschreven, wordt vermoed bezitter te zijn. Dat vermoeden is weerlegbaar, en de registers wijzen dus niet altijd de juiste wederpartij aan. Rust op de grond een erfpachtrecht, dan is de erfpachter aansprakelijk; is een recht van opstal gevestigd, dan de opstalhouder. De vruchtgebruiker kan op grond van dit artikel juist niet worden aangesproken.

De belangrijkste uitzondering voor ondernemers staat in artikel 6:181 BW: wordt de opstal gebruikt in de uitoefening van een bedrijf, dan is niet de bezitter maar de bedrijfsmatige gebruiker aansprakelijk. Wie een winkel, werkplaats, praktijk of horecazaak huurt, kan dus zelf worden aangesproken voor een gebrek aan het gehuurde pand, ook al is hij geen eigenaar. Hij ontkomt daar alleen aan als hij aantoont dat het ontstaan van de schade niet met zijn bedrijfsuitoefening in verband staat. Dat verschil is niet cosmetisch: de wet knoopt aan bij het ontstaan van de schade en niet bij het ontstaan van het gebrek, zodat een huurder die een constructiefout erfde zich niet zonder meer vrijpleit wanneer die fout zich juist door zijn bedrijfsvoering openbaarde. Een particuliere huurder is daarentegen geen bezitter en valt niet onder artikel 6:174 BW; daar blijft de verhuurder aan zet.

Naast de bezitter of bedrijfsmatige gebruiker kan ook een ander aansprakelijk zijn: de aannemer die slecht werk leverde, de architect, de installateur, de gemeente die haar toezicht verzaakte. Artikel 6:174 BW geeft de benadeelde een rechtstreekse route naar de bezitter, maar sluit die andere routes niet af. Voor de aangesproken bezitter betekent dat omgekeerd dat hij vaak regres kan nemen op degene die het gebrek veroorzaakte.

Schade als medebezitter: het Hangmat-arrest

Bijzonder is de positie van de medebezitter. In het Hangmat-arrest (HR 8 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6095) bezweek een gemetselde pilaar waaraan een vrouw haar hangmat had bevestigd. De Hoge Raad oordeelde dat artikel 6:174 BW mede strekt tot bescherming van benadeelden die zelf medebezitter van de opstal zijn. De benadeelde draagt daarbij wel het deel van de schade dat overeenkomt met het eigen aandeel in de opstal, in dat geval de helft. Wie samen met een partner een woning bezit, kan de aansprakelijkheidsverzekeraar van die partner dus voor het overige deel aanspreken. Bij dieren geldt die regel uitdrukkelijk niet; dat verschil staat op aansprakelijkheid voor dieren.

Wat de rechtspraak laat zien

De beoordeling is uitgesproken feitelijk, en de gepubliceerde uitspraken laten zich het best lezen als twee rijen. Aansprakelijkheid werd onder meer aangenomen bij een glazen pui zonder waarschuwingstekens waar een bezoekster doorheen liep, bij een tribunetrap in een sporthal waarvan drie treden lager waren dan de overige, bij een uitstekend zonnescherm boven een wandelpad op een ziekenhuisterrein en bij een roltrap waartussen een vijfjarig kind bekneld raakte.

Even leerzaam zijn de zaken waarin de vordering strandde. Een groenteblad of een natte plek op een supermarktvloer maakt die vloer niet gebrekkig; hetzelfde gold voor een regelmatig gedweilde toiletvloer bij een tankstation, waar geen norm tot een antisliplaag verplichtte en de exploitant afdoende maatregelen had getroffen. Een fotograaf die door de vloer van een duidelijk herkenbaar slooppand zakte ving eveneens bot. De rode draad is steeds dezelfde: niet het etiket risicoaansprakelijkheid geeft de doorslag, maar de concrete afweging van gevaar, gebruik en redelijkerwijs te vergen maatregelen.

Twee dingen die uw termijn en uw grondslag bepalen

Verzekeraars die na uitkering de schade op de bezitter willen verhalen, kunnen zich op grond van artikel 6:197 BW niet op artikel 6:174 BW beroepen; hun vordering moet op de gewone onrechtmatige daad worden gebouwd, met de bewijslast die daarbij hoort. Voor de benadeelde zelf geldt die beperking niet, en dat verschil kan de uitkomst van een regresdossier volledig bepalen.

Daarnaast verjaart de vordering vijf jaar nadat de benadeelde bekend werd met zowel zijn schade als met de aansprakelijke persoon, en in elk geval twintig jaar na de schadeveroorzakende gebeurtenis. Heeft die gebeurtenis een voortdurend karakter — een gebrek dat jarenlang bleef bestaan — dan begint die twintig jaar pas te lopen zodra zij is opgehouden te bestaan (HR 22 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:412). Bij oude bouwgebreken is dat vaak het verschil tussen een verjaarde en een levende vordering.

Wat u nu moet doen als u bent aangesproken

Reageer niet inhoudelijk voordat u weet waar u staat. Een welgemeende eerste reactie („dat had ik moeten zien”) wordt later als erkenning gelezen. Bevestig alleen de ontvangst en vraag om onderbouwing: waar, wanneer, wat precies, welke schade, welke foto’s.

Meld de aanspraak direct bij uw verzekeraar. Voor particulieren is dat de aansprakelijkheidsverzekering (AVP) of de opstalverzekering, voor ondernemers de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (AVB). Polissen eisen tijdige melding; te laat melden kan dekking kosten. Heeft u een rechtsbijstandverzekering, dan heeft u bij een procedure het recht zelf een advocaat te kiezen op kosten van die verzekeraar; lees hoe u dat inroept op onze pagina over vrije advocaatkeuze.

Leg vervolgens de toestand vast. Maak foto’s van de opstal zoals die nu is, verzamel onderhoudsrapporten, keuringen, facturen van de aannemer en eerdere meldingen. Juist omdat artikel 6:174 BW geen garantienorm is, wint of verliest u de zaak op het bewijs dat de opstal wél aan de eisen voldeed, of dat de tenzij-regel opgaat. Dat bewijs is er nu nog; over een half jaar niet meer.

Wat u nu moet doen als u schade heeft geleden

Leg direct vast wat er is gebeurd: foto’s van de plek en het gebrek, met iets ter referentie van de afmetingen, namen van getuigen, een melding bij de eigenaar of beheerder en, bij letsel, een bezoek aan huisarts of spoedeisende hulp zodat het letsel is gedocumenteerd. Stel de bezitter of bedrijfsmatige gebruiker schriftelijk aansprakelijk en bewaar het bewijs van verzending.

Vraag vroeg om onderhouds-, inspectie- en keuringsdocumentatie: juist daaruit blijkt of het gevaar kenbaar was en welke maatregelen mogelijk waren. Wachten is onverstandig, ook al is de verjaringstermijn nog lang niet verstreken: het gebrek wordt hersteld, getuigen verhuizen en de wederpartij krijgt de kans het verhaal te kleuren.

Wat wij voor u doen

Wij stellen eerst vast of het om een opstal gaat en wie daarvan bezitter of bedrijfsmatig gebruiker is, want een aansprakelijkstelling aan het verkeerde adres kost maanden. Daarna richt het dossier zich op de toestand van het gebouw op het moment van het ongeval: onderhouds-, inspectie- en keuringsdocumentatie, eerdere meldingen over dezelfde situatie, en foto’s met iets ter referentie van de afmetingen. Is een bouwkundig of medisch oordeel nodig, dan wordt daarin voorzien en wordt over de vraagstelling aan de deskundige meegedacht. Spitst het geschil zich toe op de aansprakelijkheidsvraag alleen, dan kan die vraag versneld aan de rechter worden voorgelegd. U spreekt de advocaat die uw dossier ook voert.

Wat het u kost

Staat de aansprakelijkheid vast of is zij voldoende aannemelijk, dan komen de redelijke kosten van rechtsbijstand op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor rekening van de aansprakelijke partij, inclusief de kosten van het deskundigenbericht. Is de aansprakelijkheid nog in geschil, dan maken wij vooraf een heldere afspraak. Met een rechtsbijstandverzekering bestaat vrije advocaatkeuze zodra er wordt geprocedeerd. Het eerste gesprek is kosteloos.

Neem contact op

Stuur de aansprakelijkstelling of een korte beschrijving van wat er is gebeurd, met foto’s. U hoort binnen één werkdag hoe uw positie is, of uw verzekering de kosten draagt en wat de verstandige eerste stap is. Bel 035 – 203 11 62 of mail info@vittorialaw.nl.

Bespreek uw zaak

Veelgestelde vragen

Is de huurder of de eigenaar aansprakelijk voor een gebrekkige opstal?

Bij particuliere huur is de verhuurder als bezitter aansprakelijk; de huurder kan wel op grond van artikel 6:162 BW worden aangesproken als hij een gevaar kende en niets deed. Huurt u het pand voor uw bedrijf, dan bent u op grond van artikel 6:181 BW zelf aansprakelijk, tenzij het ontstaan van de schade niets met uw bedrijfsuitoefening van doen heeft. Wat precies onder bedrijfsuitoefening valt, is vaak het geschilpunt.

Wie is aansprakelijk bij een gebrek aan een appartementencomplex?

De gezamenlijke appartementseigenaars zijn medebezitters van het gebouw en hoofdelijk aansprakelijk voor gebreken aan de gemeenschappelijke delen. In de praktijk wordt de VvE aangesproken en loopt de schade via haar aansprakelijkheidsverzekering. Ook een eigenaar die zelf schade lijdt door een gemeenschappelijk gebrek kan de andere eigenaars aanspreken.

Is een omgevallen boom of een verzakte tuin een gebrekkige opstal?

Nee. Bomen en natuurlijke terreinen zijn geen opstal. Schade daardoor valt onder artikel 6:162 BW, zodat de benadeelde moet bewijzen dat de eigenaar onzorgvuldig heeft gehandeld, bijvoorbeeld door een zichtbaar zieke boom niet te laten controleren.

Ik wist niet van het gebrek. Ben ik dan toch aansprakelijk?

In beginsel ja: artikel 6:174 BW vereist geen schuld of wetenschap. De vraag is alleen of de opstal objectief aan de veiligheidseisen voldeed. Onwetendheid helpt u pas via de tenzij-regel, wanneer u ook bij kennis van het gevaar niets had kunnen of hoeven doen.

Sluit het voldoen aan de bouwvoorschriften aansprakelijkheid uit?

Nee. Dat een opstal in algemene zin aan de geldende veiligheidsvoorschriften voldoet, staat niet in de weg aan het oordeel dat zij niettemin niet voldoet aan de eisen die men er in de gegeven omstandigheden aan mag stellen. Omgekeerd maakt afwijking van een niet-dwingende norm de opstal niet zonder meer gebrekkig.

Kan mijn verzekeraar zich na uitkering op artikel 6:174 BW beroepen?

Nee. Artikel 6:197 BW sluit dat voor gesubrogeerde verzekeraars uit; zij zijn aangewezen op artikel 6:162 BW. Voor de benadeelde zelf geldt die beperking niet.

Dekt mijn verzekering dit?

Meestal wel. De AVP dekt aansprakelijkheid van particulieren als bezitter van een woning, de AVB die van ondernemers, en de opstalverzekering vaak schade aan het gebouw zelf. Een rechtsbijstandverzekering dekt de kosten van juridische bijstand en geeft u bij een procedure recht op een eigen advocaat. Meld daarom eerst en beoordeel daarna; welke polis voorgaat, kijken wij met u na.

Hoe lang kan ik nog worden aangesproken?

De vordering verjaart vijf jaar nadat de benadeelde bekend werd met zijn schade en met u als aansprakelijke, en in elk geval twintig jaar na de gebeurtenis; bij een gebrek met een voortdurend karakter begint die twintig jaar pas te lopen zodra het is opgehouden te bestaan. Een aansprakelijkstelling die u nu ontvangt over een ongeval van drie jaar geleden, is dus in beginsel nog op tijd.

Verwante onderwerpen

• Wanneer bent u aansprakelijk voor een gebrekkige zaak, opstal of dier?
• Wanneer is een zaak gebrekkig?
• Is de wegbeheerder aansprakelijk?
• Gevaarzetting: de Kelderluik-factoren
• Causaal verband en bewijs