Geschil met de aannemer
Geschil met de aannemer bij een verbouwing
Een verbouwing die uitloopt, meerwerk dat u nooit heeft afgesproken, scheuren die na oplevering terugkomen, of een aannemer die halverwege niet meer opneemt. Bij aanneming van werk gaat het bijna nooit over één ding: het gaat over de opdracht, de wijzigingen daarop, en de vraag wie welk risico droeg. Op deze pagina staat hoe die vragen juridisch worden beantwoord, welke stappen u in welke volgorde zet en wat u kunt vorderen.
Waar de wet over aanneming van werk staat
Aanneming van werk is geregeld in titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek, vanaf artikel 7:750 BW. De kern is eenvoudig: de aannemer moet een werk van stoffelijke aard tot stand brengen en opleveren tegen een prijs in geld. Doet hij dat niet zoals het hoort, dan is sprake van een tekortkoming en gelden de gewone regels van het verbintenissenrecht: ingebrekestelling, verzuim, nakoming, ontbinding en schadevergoeding.
Daarnaast draagt de aannemer een eigen waarschuwingsplicht. Op grond van artikel 7:754 BW moet hij u waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, voor gebreken in zaken of plannen die van u afkomstig zijn, en voor ongeschiktheid van de grond, voor zover hij die kende of behoorde te kennen. Wie dat nalaat, kan zich later niet verschuilen achter uw eigen tekening of achter de door u aangeleverde materialen. Dat is in de praktijk vaak de scharnier waar een dossier op draait.
Meerwerk: wanneer moet u betalen?
De meeste conflicten gaan hierover. Artikel 7:755 BW bepaalt dat de aannemer alleen prijsverhoging kan vorderen wanneer hij u tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij u die noodzaak uit uzelf had moeten begrijpen. Een rekening achteraf voor werk waarover nooit is gesproken, is dus geen automatische verplichting.
Twee praktische gevolgen. Ten eerste: leg wijzigingen tijdens de bouw schriftelijk vast, ook als het gesprek op de steiger plaatsvindt. Een korte bevestiging per e-mail volstaat. Ten tweede: is een vaste aanneemsom afgesproken, dan komt een tegenvaller in de uitvoering in beginsel voor rekening van de aannemer, tenzij zich een omstandigheid voordoet die bij het sluiten van de overeenkomst niet te voorzien was.
De oplevering en wat daarna nog kan
Oplevering is een juridisch moment, geen formaliteit. Vanaf de oplevering is het werk voor uw risico en gaat de aannemer in beginsel vrijuit voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken; dat volgt uit artikel 7:758 BW. Loop het werk daarom na met een deskundige en leg de gebreken schriftelijk vast in een opleverlijst voordat u tekent.
Voor verborgen gebreken ligt het anders. Die vallen buiten die ontslagregel, en daarvoor blijft de aannemer aansprakelijk. Bij ernstige gebreken die de deugdelijkheid van het werk raken geldt bovendien de langere termijn van artikel 7:761 BW. De vergelijking met andere koopdossiers ligt voor de hand: wat een verborgen gebrek precies is, staat uitgewerkt bij verborgen gebreken en woningkoop, en een klassiek voorbeeld is een lekkend dak na aankoop.
Stel eerst in gebreke
De belangrijkste procedurele stap wordt het vaakst overgeslagen. Wilt u ontbinden of schadevergoeding vorderen, dan moet de aannemer in verzuim zijn. Dat vereist in de regel een schriftelijke ingebrekestelling waarin u een redelijke termijn stelt om alsnog deugdelijk na te komen. Zet daarin concreet welke gebreken u ziet, wat u verlangt en binnen welke termijn. Zonder die stap sneuvelt een vordering vaak op een formaliteit, hoe terecht de klacht inhoudelijk ook is.
Laat u het werk door een derde herstellen zonder de aannemer die kans te geven, dan loopt u het risico dat de herstelkosten niet, of niet volledig, worden vergoed. Leg de gebreken bovendien vast met foto's en zo mogelijk met een rapport van een bouwkundige voordat er wordt hersteld; zonder die vastlegging valt achteraf zelden nog aan te tonen wat er aan de hand was. Hoe oorzaak en gevolg juridisch worden beoordeeld, staat in causaal verband en bewijs.
De aannemer werkt met onderaannemers
Gaat het mis bij de stukadoor, de installateur of de dakdekker die uw aannemer heeft ingeschakeld, dan blijft uw aannemer uw wederpartij. U hoeft de onderaannemer niet zelf aan te spreken: de aannemer is verantwoordelijk voor de hulppersonen die hij bij de uitvoering betrekt. De achterliggende systematiek staat in wanneer bent u aansprakelijk voor fouten van een zzp'er of opdrachtnemer.
Speelt er een fout van een architect, constructeur of bouwkundig adviseur, dan ligt dat anders: daar geldt de norm van de beroepsfout, beoordeeld naar wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht. Wie in zo'n dossier wat moet bewijzen, staat in wie moet een beroepsfout bewijzen?
Wat kunt u vorderen?
Afhankelijk van de ernst van de tekortkoming: nakoming, dus alsnog deugdelijk herstel; vervangende schadevergoeding wanneer herstel niet meer zinvol is; gedeeltelijke of gehele ontbinding van de overeenkomst; en vermindering van de aanneemsom. Daarnaast komt de gevolgschade in aanmerking, zoals de kosten van tijdelijke huisvesting, opslag, en de kosten van de bouwkundige die de gebreken vaststelt. Die laatste post valt onder artikel 6:96 lid 2 BW.
Hoe zulke posten worden begroot en onderbouwd, staat in hoe u uw schade berekent en schade berekenen. Verbouwt u een bedrijfspand, dan kan ook omzetverlies meelopen; zie bijkomende kosten bij bedrijfsschade.
Vertraging en boetes
Loopt de bouw uit, dan is de vraag of daar een sanctie op staat. Is een opleverdatum met een boetebeding afgesproken, dan is die boete verschuldigd zodra de termijn wordt overschreden, zonder dat u schade hoeft aan te tonen. Ontbreekt zo'n beding, dan moet u de vertragingsschade concreet onderbouwen: dubbele woonlasten, opslag, extra huur. In beide gevallen geldt dat de aannemer zich kan beroepen op omstandigheden die hem niet zijn toe te rekenen, zoals vorstverlet of een leveringsprobleem dat hij niet kon voorzien. Dat verweer wordt echter smaller naarmate hij minder heeft gedaan om de vertraging te beperken.
Wat de Wet kwaliteitsborging wel en niet regelt
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt vaak in één adem genoemd met verbouwingen, maar is daarop nog niet van toepassing. Het nieuwe stelsel met een onafhankelijke kwaliteitsborger geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in de laagste risicoklasse; de invoering voor verbouwingen is uitgesteld. Wat wél al voor alle bouwwerk geldt, is de aangescherpte aansprakelijkheidsregel: de aannemer is ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die hij niet heeft opgemerkt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Dat verschuift het beeld in uw voordeel ten opzichte van het oude recht.
Arbitrage of de gewone rechter?
Kijk voordat u iets onderneemt in de algemene voorwaarden. Veel aannemers hanteren voorwaarden waarin geschillen worden voorgelegd aan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen in plaats van aan de gewone rechter. Dat heeft gevolgen voor de kosten, de doorlooptijd en de mogelijkheid van hoger beroep. Bent u consument, dan kunt u zich onder omstandigheden tegen zo'n beding verzetten en alsnog voor de overheidsrechter kiezen. Die keuze maakt u aan het begin, niet halverwege.
Betaal niet alles vooruit
Een aannemer die om forse vooruitbetalingen vraagt, ontneemt u uw belangrijkste drukmiddel. Houd een deel van de aanneemsom achter tot na de oplevering en het herstel van de opleverpunten. Bij particuliere woningbouw bestaat daarvoor een wettelijke regeling met een depot bij de notaris; bij verbouwingen wordt vaker een inhouding afgesproken. Regel dat vooraf, niet op het moment dat het geschil er al is.
Wat u het beste kunt aanleveren
Nuttig zijn de aannemingsovereenkomst met de offerte en eventuele algemene voorwaarden, de tekeningen en het bestek, de facturen inclusief die voor meerwerk, de volledige correspondentie inclusief app-verkeer, het opleverrapport of de opleverlijst, foto's van de gebreken en een eventueel bouwkundig rapport. Juist het app-verkeer blijkt in dit soort dossiers vaak doorslaggevend voor de vraag wat er is afgesproken.
Een eerste beoordeling van uw zaak
Vittoria Law staat opdrachtgevers bij in geschillen met aannemers over bouwfouten, meerwerk, vertraging en oplevering, en procedeert daar ook over. Het eerste gesprek is kosteloos en vrijblijvend. U bereikt ons op 035-203 11 62 en via info@vittorialaw.nl; het formulier staat op de pagina contact.
